隨著世界各地城市經歷城市化和人口密度增加的影響，我們如何以及在哪裡為城市居民提供綠地變得越來越重要。靠近公園和腳踏車道等綠地有助於促進身心健康，應在城市社群之間公平分享。然而，像許多公共產品一樣，新的綠地可能會增加附近地區對住房的需求，推高生活成本，並將在那裡居住了幾十年的低收入群體趕走。
這種現象被稱為生態士紳化，它導致了一種情況，即只有相對富裕的人才能從新城市綠地的指定中受益。為了進一步探討這種現象，我和凱尼恩學院的 Katie Black 教授研究了紐約的高線公園作為一個案例研究。該公園是在曼哈頓西區切爾西社群一條廢棄的鐵路線上建造的。這條鐵路最初被稱為西區高架線，於 1933 年開通，主要由國家餅乾公司（National Biscuit Company）使用，該公司更為人所知的是納貝斯克（Nabisco），其倉庫現在是受歡迎的切爾西市場（Chelsea Market）所在地，位於鐵軌的南端。
這條鐵路一直運營到 20 世紀 80 年代初，當時卡車運輸的興起抑制了鐵路的使用，線路最終失修。1999 年，兩位切爾西居民成立了高線之友（Friends of the High Line），這是一個旨在保護該結構並將其改造為社群便利設施的非營利組織，最終提出將現有結構改造成高架綠地的提案。高線公園在 2009 年至 2014 年間分三段開放，現在從甘斯沃爾特街（Gansevoort）延伸到第 34 街，綿延近一英里半。
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開發前的高線公園。圖片來源：Getty Images
我們的論文旨在根據生態士紳化的總體社會問題，實證評估高線公園的引入對住宅物業價值的影響。我們使用迴歸分析，透過劃定三個“緩衝區”來衡量按距離計算的房產價值的增加，從而瞭解與引入綠地對房價相關的不同溢價。透過我們的迴歸分析，我們發現，在高線公園 0.1 英里範圍內的房屋價值比 0.1-0.4 英里範圍內的房屋價值上漲了 35.3%。換句話說，與綠地鄰近相關的房價溢價隨著距高線公園距離的增加而降低。
在分配綠地時不驅逐該地區的長期低收入居民是政策制定者在尋求平衡綠地分配的積極影響和生態士紳化的負面影響時的一個重要考慮因素。在他們的著作 《恰到好處的綠色：城市發展與環境士紳化》中，研究人員 Winifred Curran 和 Trina Hamilton 提出了他們的“恰到好處的綠色”理論，探討了一個地區如何變得“過於綠色”，從而加劇士紳化程序。“恰到好處的綠色”理論側重於社會正義，並允許社群設計自己的環境倡議，並將保持當地居民的完整性作為明確目標。
它旨在將城市綠化專案與士紳化的明顯標誌（如豪華海濱和豪華房地產開發）脫鉤。城市綠化舉措產生的生活質量改善應由社群現有居民享受，而不是迎合更富裕、通常是白人家庭的進入。正如我們的論文所示，忽視將此目標作為明確結果可能會導致過度士紳化，從而產生意想不到的後果。
高線公園導致房產價值大幅上漲，證實了人行道引入的不公平影響。這強化了生態士紳化模型，在該模型中，綠地准入只有富人才能負擔得起，而貧困社群則承擔著環境不利因素的重擔。此外，缺乏綠地還會加劇城市熱島效應，導致低收入地區經歷比富裕地區更高的溫度和更差的空氣質量。
由於這些原因，城市必須對綠化舉措採取更批判性和以社群為中心的方法。通常，就像高線公園的情況一樣，私人 funding 和規劃傾向於不關注商品旨在服務的公眾的私人利益。高線公園是房地產開發商和紐約旅遊業成功的標誌，但它也導致了紐約居民之間日益加劇的不平等。經濟實惠且可訪問的綠地應成為未來城市規劃者的首要問題，而保留一個地區現有居民必須是綠化專案的明確目標，以避免生態士紳化的陷阱。