以下文章經 The Conversation許可轉載，The Conversation是一家報道最新研究的線上出版物。
自 COVID-19 疫情開始以來，更多公司為員工提供了遠端工作選擇，甚至 完全轉向遠端工作——使得空置的辦公樓成為許多城市的新常態。2023 年 7 月，波士頓 規劃和發展局宣佈 一項試點計劃，為將辦公樓改造成住宅樓的建築開發商提供獎勵。
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作為 工程師 和 研究建築的人員，我們想知道這些空置空間是否可以改造成住宅樓，以及開發商將面臨哪些障礙。
雖然將辦公樓改造成多戶住宅涉及許多考慮因素——包括分割槽法規、房地產價值和結構問題——但某些建築物可能非常適合這種型別的改造。以下是將這些空間改造所需的條件。
重新定義空間
首先，建築業主無需進行任何重大的結構改造即可將辦公樓改造成住宅樓。大多數辦公樓的設計都考慮到租戶可以輕鬆地 構建空間 以滿足他們的需求。這意味著他們可以砌牆、在需要的地方接通電源，並選擇地板、油漆和照明等飾面。
在改造成多戶住宅時，建築物的外殼和結構構件將保留，而業主可以增加或移動牆壁以建立獨立的公寓。這種內部改造的成本將取決於 檯面和燈具等物品的豪華程度。
但改造者還需要考慮非結構性建築特徵，例如窗戶。窗戶決定了每個 住宅單元 中自然光的分佈。與深而呈矩形的 辦公樓 相比，周邊區域更大——因此觀看窗戶的機會更多——的較窄辦公樓更容易過渡到住宅。沒有人願意住在 沒有日光照射的房屋 裡。
電力、火警和電信
住宅和商業建築的 電力需求不同。住宅建築有 廚房電器，需要大量電力，但辦公樓使用更多的計算機、投影儀和影印機——這意味著電力負荷可能大致相同。辦公樓和住宅樓在 照明 方面的電力需求也相似。
供暖和空調的電力負荷將取決於所用系統的型別。雖然辦公樓的主要電力服務可能適合住宅樓，但改造者需要在每個住宅單元中新增一個 配電箱。美國法規要求所有居民都能“方便地訪問”為其單元供電的斷路器或保險絲。
建築業主還需要增加更多的火警裝置，因為住宅樓的房間更多。他們可能還需要修改網際網路、電話和有線電視系統，以確保每個住宅租戶都能訪問這些服務。
雖然這些電氣改造很昂貴，但卻是可行的。最大的障礙將是新增配電箱和儀表，以計算出 每個單元的使用量。
供暖、通風和空調
雖然商業建築通常具有中央 HVAC 系統，但住宅建築的每個住宅單元都需要單獨的 HVAC 系統和控制裝置。話雖如此，中高層公寓樓通常使用帶有 變風量單元 的中央 HVAC 系統，每個區域 都有。變風量單元與中央空氣處理單元協同工作，中央空氣處理單元提供恆定的氣流。然後，每個變風量單元調整其特定區域的氣流。每個較小的公寓將是一個區域，但一些較大的公寓可能需要多個區域。
住宅建築的 HVAC 負荷通常小於辦公樓，這意味著現有的 HVAC 系統對於住宅再利用來說會過大。過大的空調系統通常存在溼度問題——此外，住宅租戶 會因淋浴、洗衣和做飯而產生更多溼度。此處 緩解溼度 的方法是透過 額外的排氣扇。變風量單元也有助於控制額外的溼度。建築業主需要支付這些新增設施以及管道改造的費用。
管道和消防
在辦公樓中，大多數 管道集中 在建築物的核心區域。例如，浴室往往集中在一起，並且位於每層的同一位置。但是，在住宅建築中，管道分佈在整個區域。每個單元通常都有自己的浴室和廚房，每個浴室和廚房都需要飲用水和衛生汙水。
這裡最大的問題將是 服務尺寸——或為建築物服務的管道有多大——以及內部管道系統。辦公樓的供水 和汙水管道的服務尺寸可能不足以滿足住宅用途。這將取決於 當地法規 和管道裝置的數量。公寓樓的 汙水公用設施連線 的管道可能需要比辦公樓的管道更大。此外，內部管道系統 需要改造才能為每個住宅單元提供服務。
改造供水管道應該是可行的。但是，改造 衛生汙水系統 將困難得多，尤其是在較高樓層。重力使物體向下執行，較長的水平管道需要更多的垂直落差才能保持物體朝正確的方向流動。這種改造將需要新的 管道豎井——管道在其中執行的垂直空腔——以適應衛生汙水和通風管道的需求。新增這些豎井可能需要對樓層進行 巖芯鑽孔。如果業主願意投資這筆錢，那是可以做到的——但很昂貴。
消防噴淋系統 可能需要在新牆壁豎立後進行修改，但將水輸送到噴淋系統的管道尺寸應該非常接近合適的尺寸。
空置建築的新生是可行的，但並非易事
沒有人願意看到 辦公樓空置，因為空置建築會 降低周圍的房地產價值。將辦公樓改造成多戶住宅是可能的。然而，這並不便宜。
但是，無論如何都應該進行改造或升級的辦公樓可能是這種型別改造的絕佳選擇。如果建築系統——HVAC、管道、電氣——需要更換，則該專案將更具成本效益。由於 對出租單元的需求超過了新供應的增長，並且像 舊金山 和 波士頓 這樣的許多城市都提供改造獎勵，因此這裡存在潛力。對於具有創造性 vision 和位置合適的建築物的人來說，這可能是一個成功且創新的專案。
本文最初發表於 The Conversation。閱讀 原文。