邁阿密——百老匯·黑爾伍德最早看到的幾張海平面上升地圖是幾年前，當時氣候活動家聚集在他的社群，討論全球變暖將如何影響佛羅里達州南部不太富裕社群的人們。
黑爾伍德意識到了一點，他用手勢來說明。一隻手代表邁阿密海灘市。另一隻手像湧入的潮水一樣移動，表明海平面最終將上升，可能會使佛羅里達州南部的海岸線更接近邁阿密歷史上的黑人社群——例如他在自由城投資的房產，這些房產位於相對較高的地勢上。
“哦，邁阿密海灘要被淹沒了，海平面正在上升，”黑爾伍德說。“所以現在富人必須找到一個居住的地方。我的房產海拔15英尺，他們的呢？三英尺以下？”
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“所以好吧，”他說道，用一位富有的開發商的聲音說，“讓我們推倒這些專案，然後我們搬進來，把他們趕出去。”
如果說有什麼比導致全球海平面上升的熱膨脹、冰蓋融化和海洋環流的全球力量更復雜，那可能就是房地產投機力量和帶有種族色彩的歷史住房模式，這些模式影響著當今邁阿密的高檔化。
邁阿密這些歷史住房模式的最大諷刺之一是，在吉姆·克勞法案的幾十年裡，法律和分割槽限制黑人居住在城市核心地區，這是一個較老的社群，位於沿佛羅里達州南部東海岸延伸的石灰岩山脊上，地勢相對較高。現在，許多曾經被貸款人劃為紅線的社群，在某些地方被一道字面意義上的種族隔離牆所束縛，卻擁有一個尚未出現在房地產清單上的優勢：它們位於較高的地勢上，並且隨著海平面上升，不太可能被洪水淹沒。
無論是氣候變化，還是對良好房地產回報的關注，位於較高地勢的歷史悠久的黑人社群正越來越多地受到投機者和投資者的關注。房地產投資可能不再僅僅是關於下一個熱門社群，它現在可能也與下一個乾燥的社群有關。
“這非常複雜，就像其他一切一樣，”休·格拉德溫說，他是邁阿密佛羅里達國際大學的人類學家，他的專長是使用地理資訊系統地圖來理解大型、多樣化的城市環境。他開始看到一些證據，表明氣候變化現在是邁阿密房地產中高檔化的一個因素。
“真正的問題是：人們是否正在根據氣候變化的未來做出房地產決策，而不是某種正常的投機？”格拉德溫說。
高檔化及其令人不安的諷刺
傑西·基南是一位律師，他在哈佛大學設計研究生院教授氣候變化適應課程，他認為人們正在做這種精確的計算。基南的家族根源可以追溯到邁阿密作為陸軍前哨站達拉斯堡的時期，他說他幾年前開始看到投資者離開邁阿密海灘尋找更高地勢的證據。
基南現在住在馬薩諸塞州，但在邁阿密海灘仍然擁有一棟房子和一個辦公室和一個停車位。他預計將在未來一年發表研究報告，重點關注導致某些社群高檔化的投機行為。他正在透過分析房產交易記錄、郵政服務郵件轉發資訊和人口普查追蹤資料來實現這一點。
他還開始在調查資料中看到證據，表明中等收入人群正在離開邁阿密海灘和其他一些地方，這些地方的潮汐洪水使得在高潮時難以出行或為汽車投保。他說，這些人將會擠佔現有的可負擔住房，特別是租賃住房。
沒有人可以對南佛羅里達州每個人都使用的預測視而不見：到2060年，海平面將上升2英尺。
“我認識的所有在海灘上擁有房地產的小業主，都不屬於億萬富翁階層——擁有海灘房地產的普通中產階級、中上層邁阿密人——都在出售他們的房產並搬到大陸，”基南說。“基本上，在珊瑚山脊所在的地方，就在市中心以北和市中心以南，從傳聞來看，那裡是投機投資最多的地方，因為歷史上那裡是地勢最高的地方。”
基南不確定，但他認為他可能創造了“氣候高檔化”這個詞。在邁阿密，這與美國許多其他地區，甚至在發展中國家的過程相反，在這些地方，最貧困的人居住在地勢最低、最容易遭受洪水和海平面上升的地方。
“在海灘上和在水邊要花費更多的錢，而離海灘最遠的城鎮中較便宜的部分，但事實證明，離海灘最遠的城鎮中較便宜的部分是海拔最高的，現在它們比過去值錢得多，”基南說。“就是這樣，就這麼簡單。”
但是，邁阿密高檔化模式的展開背後有著複雜的種族歷史。如果基南的研究得到證實，人們可能會離開那些在 20 世紀 60 年代中期之前被法律和習俗禁止黑人進入的海濱社群。在氣候變化的時代，那些逃離海平面上升的人將會尋找一個地勢較高的地方居住，這很可能會將有色人種和窮人趕出歷史上主要是黑人或加勒比人的社群。
這種情況已經發生，儘管氣候變化與此無關，基南和其他研究人員正在尋求方法來確定由於氣候變化，這種情況在何處以及如何發生。
不要指望高地會好得多
邁阿密大學的海洋地質學家山姆·珀基斯和格雷戈爾·埃伯利說，隨著海平面上升，情況不會樂觀，他們主動解釋該地區的地質歷史以及它如何幫助預測未來幾十年海平面上升的影響。
“在風暴和春潮期間，你會放大海平面上升的影響，”埃伯利說。“那是我們真正會首先看到影響的地方。然後它會在某些地方造成破壞性的影響。你會越過那個臨界點，在那裡水不僅僅是衝上來，而是會帶走沿海環境、沿海建築。”
短期內，在海平面上升的背景下，對佛羅里達州長期生存的最大威脅也是其最熟悉的威脅之一：像1992年的安德魯或2012年的桑迪超級風暴一樣的大颶風。
“很可能會發生的事情是，你將會遭遇一場大颶風，並且城市將會被大面積淹沒，”珀基斯說。“這將導致基礎設施腐爛——下水道、電力、電信。所有在道路下面的東西。每次發生這種情況時，更換這些東西都會變得非常昂貴。”
但是，由於“所有腐爛的碎屑和可能造成的總體混亂”，高地也不會令人愉快，珀基斯說。“因此，當城市開始被洪水淹沒時，在高地也不一定很好。”
珀基斯是最近被邁阿密大學聘用的人，他仍然懷疑海平面上升是否會推動當前的房地產決策。儘管如此，今年早些時候他自己找房子時，他還是帶著海拔地圖在城市裡轉，這幫助他在椰樹林找到了自己的家，那裡海拔約為 16 英尺。
“這就是和地質學家交談的結果，”珀基斯開玩笑說。“一切都在預料之中。”
未來的邁阿密可能看起來非常像格拉德溫最近在他的辦公室裡分享的 1924 年的城市地圖。在排水渠改造大沼澤地的水流之前的城市地圖顯示，沿著高地分佈著一系列定居點。其中許多是今天熱門的社群，包括像邁阿密海岸和珊瑚閣這樣的社群，這些社群的契約限制禁止黑人和猶太人入住。
格拉德溫一些最著名的地圖是為 CLEO 研究所製作的，這是一個氣候變化倡導組織，由卡羅琳·劉易斯運營，她是一位精力充沛的前科學老師，她巧妙地招募遇到的每個人來支援她的使命，即教人們瞭解全球變暖。
劉易斯在南佛羅里達州各地領導氣候教育課程；幾年前，勞德代爾堡市要求所有員工，包括警察和垃圾收集員，都參加她的培訓。這些地圖對她的社群氣候教育專案特別有幫助，這些專案通常由有興趣幫助人們更好地瞭解和適應氣候變化影響的組織資助，包括熱浪、更強烈的熱帶風暴，當然還有海平面上升。
在劉易斯喜歡分享的地圖中，有一張格拉德溫創作的彩色地圖，顯示了邁阿密市中心的海拔。反面是銀行、投資者和房東持有 15 處或更多房產的叢集。許多叢集位於海平面 9 英尺或更高的地區。這並不能證明存在協調一致的行動，將高地房產作為海平面上升的投資策略進行購買，但這確實提供了證據，表明氣候高檔化可能是邁阿密高地上低收入社群中發揮作用的房地產因素之一。
劉易斯在她的氣候教育工作中，還經常向人們展示在 FIU 開發的資料視覺化程式，稱為“關注上升”。它展示了在未來幾十年內，一些社群可能會因海平面上升而遭受洪水侵襲。FIU 的新聞學教授蘇珊·雅各布森說，它還允許人們在秋季大潮等極端事件期間報告洪水情況，她幫助開發了該程式。
“這是一個讓人們瞭解海平面上升的潛在影響的好工具，”雅各布森說。“因為它一直是一種抽象的東西，漂浮在那裡，可能會在未來發生，你可以輸入你的地址，你可以看到它，你可以有那種‘天啊！’的時刻。”
劉易斯發現，當她向快速高檔化的社群的人們展示洪水情景地圖時，他們的眼睛會“亮起來”。
“你可以看到他們說，‘哦！’”劉易斯說。“因為有洪水從北、南、東、西方向襲來，但他們卻位於山脊上，他們理解了這一點。”
“他們已經在這裡了”
他們理解這一點，因為即使海平面上升是一個難以想象的挑戰，高檔化和城市中可負擔住房的問題卻不是。
邁阿密海地婦女組織的創始人瑪萊妮·巴斯蒂安親眼目睹了邁阿密小海地社群的高檔化。她的組織為海地移民辯護，近年來，該組織為確定小海地在官方城市社群地圖上的邊界而戰，部分原因是為了讓居住在那裡的人們不會被忽視。巴斯蒂安說，他們擔心如果政府地圖上正式命名為小海地的社群面積減少，就會更容易取代在那裡定居並使其成為今天充滿活力的社群的海地移民。他們會被簡單地抬高價格趕走。
“我們不反對發展，但是當你想要抹去一群移民的完整歷史和遺產時，又該如何呢？”巴斯蒂安說。
我們被遺棄在這個蕭條且毒品氾濫的地區自生自滅。... 現在這裡太好了，不適合我們了嗎？
馬萊納·巴斯蒂安，邁阿密海地婦女組織創始人
“我們被遺棄在這個蕭條且毒品氾濫的地區自生自滅，”她說。“現在，憑藉純粹的韌性和決心，小海地成為了一個充滿活力、文化趣味和文化底蘊的社群，現在這裡太好了，不適合我們了嗎？”
他們看到了溫伍德發生的事情，溫伍德是南部以前破舊的倉庫區，十年前發展成為藝術目的地。藝術家們現在已經住不起他們用色彩鮮豔的街頭壁畫幫助打響名氣的社群。投機者們已經把目光轉向了北邊的小海地。其中一些可能是不可避免的。但巴斯蒂安說，氣候變化又增加了一層擔憂。
“他們買，他們買，他們買，”她說。“據預測，這將是美國最快實現高檔化的地區。”
與巴斯蒂安合作過的拉加斯滕·保羅說，開發商每週至少會聯絡他 85 歲的父親，希望購買他 20 世紀 70 年代作為海地移民建造的簡樸房屋。開發商對修復他父親位於東北 58 街短道上的房屋不感興趣，那裡的房屋海拔約 10 英尺。他們想買下整個街區並進行重建。
“他所知道的就是周圍發生了變化，但他沒有參與其中，”保羅談到他的父親時說。
哈伍德曾是《邁阿密先驅報》的印刷工，他在小海地以西的內陸擁有企業和土地，他說他開始修繕和粉刷他的一些房產，以避免被縣裡的法規執行人員開罰單。他認為，擁有外觀更吸引人的房產，會讓別人更難透過徵用程式奪走他的土地。這是許多有色人種在邁阿密曾經見過的模式，N.D.B.康諾利的著作《一個更具體的世界：房地產與吉姆·克勞南方佛羅里達州的改造》詳細描述了吉姆·克勞法對南佛羅里達州的影響。
“為了經濟增長而進行的需要大規模流離失所的開發計劃，往往會透過引人注目的徵用或緩慢的高檔化擠壓來針對黑人和棕色人種的窮人，”康諾利寫道。康諾利是南佛羅里達州本地人，也是巴爾的摩約翰霍普金斯大學的歷史學教授。
“他們已經在這裡了，”哈伍德談到開發商時說。他說他認為這就是他的房產被罰款的原因。
“這就是他們不斷用法規執行來騷擾我的原因，”他說。
海平面上升只會加劇南佛羅里達州沿海洪災的影響。邁阿密大學 2016 年釋出的一項研究發現，沿海洪災已經加速；洪災與南佛羅里達州海平面加速上升同步發生。2006 年之前，海平面平均每年上升 3 毫米，之後平均每年躍升至 9 毫米。在過去的十年裡，海平面上升了約 3.5 英寸。
今年早些時候釋出的另一項由憂思科學家聯盟進行的研究預測，東海岸和墨西哥灣沿岸各州的潮汐洪水只會變得更糟。到 2045 年，近三分之一的分析儀表可能會看到每年 180 次洪水。那是 30 年後，也就是抵押貸款的期限。
當地政府非常擔心海平面上升對所有支付稅款的抵押貸款持有人意味著什麼。在邁阿密市中心以南的珊瑚閣市，也是邁阿密大學的所在地，市長吉姆·卡森表示，他們認為這是一個關乎生存的問題。
珊瑚閣市去年秋天甚至釋出了一份分析報告，分析瞭如果人們離開，在稅基萎縮的情況下，它將如何為基礎設施投資付費。
“我們對此感到擔憂，我們正在為此制定計劃，我們正在為脆弱性研究投入資金，試圖瞭解我們在基本基礎設施方面的脆弱性，並計劃儘可能多地建設和拯救我們的社群，”卡森說。
有一次，一隻章魚最終出現在了一個停車庫裡
但是，即使是那些一直致力於解決佛羅里達州全球變暖和海平面上升問題的組織，也存在一定的否認。東南佛羅里達地區氣候協議組織由該州最南端的四個縣組成，於 2010 年正式成立，旨在協調減少排放和適應氣候變化的努力。這些縣嚴重依賴穩定的稅基來維持其生存和發展，它們甚至不願承認潛在的房地產風險，因為擔心會嚇跑那些需要繼續在該地區生活和納稅的人。
該協議網站指出：“東南佛羅里達州的房地產市場仍然是美國最強勁的市場之一。” “南佛羅里達州的當地政府每天都在聯合起來規劃和投資適應性基礎設施，以管理海平面逐漸上升的威脅。那些努力確保該地區對數百萬人安全和宜居的人們，繼續住在他們自己的家中。”
例如，邁阿密海灘已經開始安裝一個數十億美元的泵網路，將洪水排回比斯坎灣。
但是，這些措施只是代際上的權宜之計，註定會因地質問題而失敗。多孔石灰岩允許水從地下滲入。在某些地方，水從地下湧出，這是一種在陽光明媚的日子裡也能在瀝青停車場看到的反向滲透。
在秋季的年度極端潮汐，即大潮期間，道路被淹，海水漫過海堤。甚至在去年秋天的大潮期間，一隻章魚最終出現在了邁阿密海灘的停車場裡。
因此，佛羅里達州最南端沿海縣的人們對氣候變化的瞭解已經超過了普通美國人，並將氣候變化視為迫在眉睫的危機。根據耶魯氣候輿論地圖，據估計，76% 的成年人認為全球變暖正在發生。這比美國平均水平高出 6 個百分點。據估計，南佛羅里達州的大多數人（54%）認為全球變暖已經對美國人民造成了傷害，這也比全國估計高出 6 個百分點。
“人們現在普遍比幾年前更加意識到這一點，”在佛羅里達國際大學都市中心研究經濟適用房的副主任內德·默裡說。“特別是如果你是購房者，你現在會意識到這一點。它已經成為對話的一部分。”
環境律師阿爾伯特·斯萊普與前佛羅里達大西洋大學氣候科學家倫納德·貝里等人共同創立了沿海風險諮詢公司。該公司使用美國陸軍工程兵團的海平面上升預測，為房產分配洪水風險評分。它的公式可以顯示海平面上升對房產造成的威脅程度，讓房主、當地政府和任何其他使用該軟體的人都能真實地瞭解他們未來的風險。
斯萊普將高檔化視為該地區和國家在未來十年將面臨的數萬億美元房地產問題的腳註。他指出，沒有針對海平面上升的保險。如果人們無法獲得抵押貸款或無法找到住所，則沒有簡單的解決辦法。
“這是一場鉅變，絕非雙關語，”斯萊普說。“人們正在看著上漲的潮水，然後問：‘我們該怎麼辦？’”
人口統計學家也開始思考人們將去哪裡。佐治亞大學人口統計學家馬修·豪爾本月早些時候在《自然氣候變化》雜誌上發表的一項最新研究表明，到本世紀末，佛羅里達州可能因海平面上升而失去多達 250 萬人。該論文建立在預測基礎上，到 2100 年，美國可能有多達 1300 萬人因海平面上升而流離失所。
基南認為，海平面上升可能會更快地改變人口分佈。據估計，在 1992 年的安德魯颶風過後，有 175,000 人離開了邁阿密-戴德縣。
“邁阿密海灘失去 20% 的人口，而這些人中的大多數人去了大陸，這並非不可能，”他說。“我指的是未來 20 年。”
研究人員表示，氣候高檔化只會變得更糟。國家科學院院長、地球物理學家瑪西亞·麥克納特今年早些時候在華盛頓特區的一個小組會議上表示，潛在的遷徙模式只會加劇海平面上升的不公平現象。
“我擔心，當那些因海平面上升而流離失所的人排擠其他人時，那些其他人是否有地方可去？”麥克納特說。“我擔心這種多米諾骨牌效應，實際上，隨著住在海岸邊的非常富有的人排擠內陸的人，他們又排擠更內陸的人，我們將有一大群人無家可歸，這將成為社會動盪的主要問題。”
“這個問題不會有簡單的答案，”她說。
“我們無法阻止高檔化。但我們可以參與其中”
在邁阿密，該國最大的黑人擁有的銀行——美國統一銀行的總裁特里·威廉姆斯最近在當地公共廣播電臺 WLRN 上談到了維護歷史悠久的黑人社群作為有色人種空間的重要性。
正如人們所說，潮水上漲可以托起所有的船隻，但前提是有些人沒有被沖走。
“你環顧邁阿密四周，你會看到這些黑人社群的聚集地，它們位於黃金地段，”她說。“我不喜歡這樣說，但他們要來了。我要對我們的社群說：‘我不在乎你是否必須買一個小屋。買點東西。在我們的社群買一塊地，買點東西。因為“他們”，更廣泛的社群，要來了。’”
“我們無法阻止高檔化。但我們可以參與其中。我們可以確保我們的文化，我不會說受到保護，而是成為正在發生的新事物的一部分，”她在廣播中說。
像法比奧拉·弗勒朗維爾這樣的投資者聽取了威廉姆斯的建議，並正在採取行動。弗勒朗維爾是一位 30 歲出頭的公關主管，在她 24 歲時就已經自己翻新並轉售了三套房屋。
這是一場鉅變，絕非雙關語。人們正在看著上漲的潮水，然後問：‘我們該怎麼辦？’
阿爾伯特·斯萊普，沿海風險諮詢公司創始人
弗勒朗維爾最近與其他年輕的黑人投資者聯手，在歷史上種族隔離的、主要是黑人社群購買、翻新和出售房屋。他們非常清楚氣候變化的影響，即使購買不易受海平面上升影響的房產並不是他們的主要目標。弗勒朗維爾說，他們瞄準的社群恰好位於地勢較高的地方。
“氣候變化或海平面上升並不是我們尋找房產的首要考慮因素，但我們非常清楚，我們首選的社群位於地勢較高的地方，”弗勒朗維爾說。“我認為位置排名最高……並且在成本之外的排名中，眾所周知，開發商正在關注內陸地區。”
對經濟適用房的需求如此迫切，以至於他們不需要在布朗斯維爾社群列出他們的第一個專案。它賣給了一個參加縣住房計劃的家庭，該計劃旨在幫助低收入首次購房者購買房屋。
弗勒朗維爾等人表示，邁阿密的大部分新開發專案未能服務於已居住在那裡的居民，反而加劇了高檔化。這些專案是為了追求快速回報的外國投資者和投機者，而不是教師和消防員。
他們的投資儘可能都是全黑人專案。他們的資金存放在一家黑人擁有的銀行裡，並且他們儘量聘用黑人承包商。弗勒朗維爾說，他們的目標是將利潤再投資於其他專案，包括他們在住房投資附近的商業房地產。
她說：“當高檔化來臨時，整個社群應該共同繁榮。這並不意味著你不能開發和振興，而是意味著要對此保持敏感。”
大都會中心的默裡說，開發商可能做了與弗勒朗維爾及其同伴類似的計算。或者，也可能是邁阿密火熱的房地產市場土地即將耗盡。
他補充說：“可能兩者都有一些原因。但這種情況肯定正在發生。”
很少有開發商願意談論。基南認為，這可能像佛羅里達州中部華特迪士尼世界的開發一樣：保持沉默可以壓低價格。
房地產投資者彼得·埃爾利希自 1990 年代以來一直在地勢較高的街區購買房產，那時海平面上升還不是一個問題。他開始在邁阿密市中心以北的邁阿密設計區和小海地等地方購買房產，因為他買不起邁阿密海灘的投資。
但他不認為氣候變化已經影響到房地產定價，而且他認為海平面上升不會影響短期投資者或投機者。
埃爾利希說：“在過去的幾年裡，人們一直在談論在高地擁有房產的長期優勢。但我不太確定這種優勢是否已納入這些房產的價格中。”
儘管如此，他知道自己已經準備好利用它了。
埃爾利希說：“我們這些在高地上購買房產的人，主要是因為我們買不起海濱房產，意識到從長遠來看，我們的地塊不會被上漲的海水淹沒。至少，不會像其他地區那樣快地被淹沒。”
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