將辦公室改造成公寓為空置建築注入新的活力

以下文章經 The Conversation 許可轉載，The Conversation 是一家報道最新研究的線上出版物。

一場全球疫情讓美國企業相信，他們的員工可以在家或在他們最喜歡的咖啡店高效工作。後新冠疫情時代，僱主們正在努力尋找辦公室辦公和遠端辦公之間的適當平衡。然而，混合辦公很可能將長期存在，至少對於一部分員工來說是這樣。

這種轉變不僅改變了生活方式，也影響了商業空間。新冠疫情後，辦公室空置率幾乎一夜之間飆升，並且仍然接近全國20%，是1979年以來的最高水平，因為租戶在原地縮小規模或搬遷。這種工作空間過剩給現有開發貸款帶來了壓力，並在一個已經受到較高利率困擾的市場中導致違約或創造性的再融資。

關於支援科學新聞報道

如果您喜歡這篇文章，請考慮透過以下方式支援我們屢獲殊榮的新聞報道： 訂閱。透過購買訂閱，您正在幫助確保有關塑造我們當今世界的發現和思想的具有影響力的故事的未來。

資金雄厚的辦公室租戶已經傾向於選擇更新、更大、設施更多的建築，通常被稱為甲級或“地標”建築。 較舊的乙級和丙級建築，通常設施較少或位置不太理想，難以填滿空間。

高空置率迫使開發商發揮創造力。由於對舊建築的需求減少，加上美國許多城市住房短缺，一些市中心建築正在被改造成住宅用途。

這些專案通常包括一定比例的經濟適用房，由稅收激勵措施提供資金。 2023年10月，拜登政府釋出了一份聯邦貸款、贈款、稅收抵免和技術援助計劃清單，這些計劃可以支援商業到住宅的改造。

作為一名建築師，我很高興看到這些舊商業建築的翻新，這比新建建築更經濟且更可持續。在我看來，它們從根本上改變了我們城市的特色，使其變得更好。 即使只有大約 20% 到 30% 的舊建築可以盈利地改造，建築師和開發商也在快速學習如何評估這些結構，以識別合適的候選者。

從工作場所到生活空間

將商業建築改造成公寓並非始於疫情。 在新冠疫情爆發前的十年裡，開發商從過時的酒店、辦公樓、工廠、倉庫和美國各地的其他建築物中改造了超過 110,000 套公寓。 根據行業資料，目前有超過 58,000 套公寓正在從辦公樓改造而來。

舊的乙級和丙級建築的幾個特點使其改造特別有吸引力。 這些建築通常具有較小的樓板面積——每層樓的總平方英尺空間。 重要的是，它們還具有較短的“核心筒到外殼”距離——從包含樓梯和電梯的建築核心筒到窗牆的距離。

住宅建築規範通常要求自然光線照射到大多數房間。 由於起居空間、臥室和浴室通常由牆壁隔開，因此較小的核心筒到外殼的距離允許更多房間獲得自然光，從而使改造更容易。

相比之下，典型的新辦公樓具有更大的樓板面積和核心筒到外殼的距離，有時可能超過 50 英尺。 這使得它們更難改造成住宅。

但這並非不可能。 一種創造性的解決方案是將窗牆向內移動幾英尺，以建立室外平臺。 這是一種吸引人的便利設施，但也是一項額外的成本。 在一些核心筒深度大於需要的改造中，開發商增加了內部垂直井道或天井，以將日光引入室內空間。

許多舊商業建築還提供更高的天花板，這在住宅市場上尤其受歡迎。 公寓和公寓通常不需要像辦公室那樣用懸掛式吸音瓷磚天花板來隱藏機械和電氣裝置，因此它們可以提供 12 英尺或更高的淨空高度。

一些舊建築，包括許多用磚或石頭建造的建築，都有大窗戶，這在住宅用途中也很受歡迎。 相反，較小的窗戶或較高的窗臺高度可能會降低改造的意願。

許多舊建築是在空調廣泛普及之前建造的，因此它們有可操作的窗戶。 這對於住宅改造來說又是另一個優點，因為居住者通常希望在其住宅單元內有自然通風。

改造的障礙

舊建築的一些特點會使住宅改造更加困難。 例如，位置始終很重要。 遠離其他便利設施（如餐館或雜貨店）的建築物可能不太受歡迎。

具有更不尋常的樓板或幾何形狀的建築物可能適用於辦公用途，但可能難以分割成住宅單元。 含有石棉或鉛漆的舊結構可能需要昂貴的修復。

分割槽法可能禁止住宅用途，或以其他方式限制建築物的用途。 城市可以在鼓勵住宅改造方面發揮重要作用，方法是重新審視分割槽法規或向開發商提供稅收激勵。

住宅改造的最大成本之一是需要更換建築系統，例如管道和供暖系統。 例如，商業辦公空間的管道要求主要透過建築核心筒中的盥洗室設施來滿足。 公寓或公寓每個都需要自己的浴室和廚房，從而增加了大量成本。

重返“可步行城市”

儘管存在這些挑戰，但如果住宅改造將人和活力帶回工作日以外的市中心，商店、餐館、娛樂場所和充滿活力的生活方式的其他便利設施將隨之而來。

建築師、規劃師、開發商和政治家越來越關注“可步行城市”或“20分鐘城市”。 這兩個概念都暗示提供必要的便利設施，如雜貨店、學校和餐館，居民可以步行到達，從而減少擁有汽車的需求，並促進更可持續的生活方式。

可步行城市並不是一個新想法。 在整個 19 世紀，美國城市（如紐約和芝加哥）的人們在混合用途社群內生活、工作、購物和社交。

二戰後汽車所有權的增長將這些用途分隔開來，形成住宅郊區、辦公園區、購物中心和電影院。 許多評論家認為郊區化是一項失敗的實驗，它促進了城市擴張式發展，對汽車的依賴和經濟不平等。

隨著更多市中心辦公樓被改造成住宅用途，其中許多可能會容納餐館、日託設施、雜貨店和其他服務性企業，通常位於其底層。 這些便利設施有助於專案的財務成功以及居民充滿活力的生活方式。

所有這些轉變都引發了問題。 建築師和開發商能否找到設計能夠在幾個世紀內服務於多種用途的建築物的方法，而不是在 100 年內變得過時的單一目標用途？ 中高層建築能否被設想為靈活的結構網格，並採用成本較低且易於更換的模組化外掛？ 這樣的結構可以適應不斷變化的需求，其中一些需求可能是我們尚未知道但對城市基礎設施至關重要的。

建築師、規劃師和開發商正在開始探索這些問題。 將市中心辦公室改造成住宅用途可能只是一個起點。 這也提醒我們，充滿活力的城市可以重新塑造自己以應對挑戰。

本文最初發表於 The Conversation。 閱讀原文。